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kümmern uns!
In diesem Jahr sind für die Ermittlung der Grundsteuer in Deutschland fast 36 Mio. Immobilien neu zu bewerten. Diese Neubewertung trifft alle Immobilieneigentümer*innen. Die Bewertung von einfachen Immobilien oder unbebauten Grundstücken ist grundsätzlich keine große Herausforderung. Häufig stecken die Probleme aber im Detail.
Was ist die
Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Steuer, die alle Grundstückseigentümer*innen in Deutschland bezahlen müssen. Aber auch Mieter*innen müssen Grundsteuer bezahlen, da Vermieter*innen die Grundsteuer auf die Mieter*innen umlegen dürfen. Die Grundsteuer wird nach dem Wert des Grundstücks inklusive eines möglichen Gebäudes berechnet.
Warum soll die Grundsteuer
neu berechnet werden?
Die Grundsteuer wurde bisher auf Basis der Wertverhältnisse vom 1. Januar 1935 (in den neuen Bundesländern) und vom 1. Januar 1964 (in den alten Bundesländern) berechnet. Dies hat das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 als verfassungswidrig eingestuft, da diese Bewertung aufgrund des Abstellens auf die Jahre 1935 bzw. 1964 zu unzutreffenden Ergebnissen geführt hat. Der Gesetzgeber hat im Jahr 2019 reagiert und das neue Grundsteuergesetz verkündet.
Wie ändert sich
die Grundsteuer?
Die neue Grundsteuer wird auch zukünftig in drei Schritten berechnet:
Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Da die Immobilienwerte im Jahr 2022 im Regelfall deutlich höher sind als noch im Jahr 1935 bzw. 1964, würde sich die zu zahlende Grundsteuer stark erhöhen. Wenn die gesamten Grundsteuereinnahmen der Gemeinden nach der Reform auf dem gleichen Niveau sein sollen wie vor der Reform, sind Angleichungen bei der Steuermesszahl oder dem Hebesatz notwendig. Eine vollständige Konstanz in der zukünftigen individuellen Steuerbelastung bei jeder einzelnen Eigentümer*in ist jedoch nicht zu erwarten, da das Bewertungssystem grundlegend geändert wurde. Einige Eigentümer*innen werden deutlich weniger Steuern bezahlen, während andere entweder ähnlich viel bzw. auch deutlich mehr bezahlen müssen.
Wer muss eine
Steuererklärung abgeben?
Alle Immobilieneigentümer*innen sind bis zum 31. Januar 2023 verpflichtet, für ihre Immobilie beim zuständigen Finanzamt eine Steuererklärung einzureichen. Hier sind diverse Angaben zum eigenen Grundbesitz zu machen. Die Verpflichtung besteht unabhängig davon, ob es sich bei der Immobilie um ein unbebautes Grundstück, ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein für gewerbliche Zwecke bebautes Grundstück handelt. Die Pflicht zur Abgabe der Steuererklärung besteht auch unabhängig davon, ob derzeit Einkommensteuererklärungen eingereicht werden. Daher sind beispielweise auch Rentner*innen, die im Besitz einer Immobilie sind, verpflichtet, eine Steuererklärung einzureichen. Mieter*innen hingegen sind nicht zur Abgabe einer Erklärung für grundsteuerliche Zwecke verpflichtet.
Was ist zu tun?
Dem Finanzamt sind in Abhängigkeit von dem zu bewertenden Grundstück diverse Angaben zu machen. Hierzu gehören insbesondere die Angaben zur Lage (Adresse, Gemarkung, Flur, Flurstück), Einheitswertnummer, Grundstücksgröße, Bodenrichtwert, Wohn- bzw. Nutzfläche und/oder die Bruttogrundfläche.
Die Finanzverwaltung beabsichtigt den Grundstückseigentümer*innen bis etwa Mitte des Jahres Grunddaten, über die die Eigentümer*in oder ihre Steuerberater*innen aber auch bereits selber verfügen, zur Verfügung zu stellen. Dazu gehören voraussichtlich u.a. die Angaben zur Lage, die Einheitswertnummer, die Größe des Grund und Bodens und der Bodenrichtwert. Das wird die selbständige Erstellung der Steuererklärung etwas erleichtern. Die Angaben sind jedoch zu überprüfen und ggf. zu korrigieren.
Es ist auch zu beachten, dass jede Immobilie einzeln bewertet werden muss und damit für jede einzelne Immobilie eine eigene Steuererklärung abzugeben ist.
Wenn beispielsweise ein 4-Familienhaus als nur ein Grundstück (Objekt) im Grundbuch eingetragen ist, ist auch nur eine Steuererklärung abzugeben. Ist das Objekt grundbuchrechtlich in vier einzelne Einheiten aufgeteilt, muss für jede Eigentumswohnung eine Steuererklärung mit den individuellen Daten erstellt und eingereicht werden.
Wo liegen die Herausforderungen?
Die Erstellung der Grundsteuererklärung fordert in vielen Fällen vermutlich nur geringen Zeitaufwand, sofern alle relevanten Informationen greifbar und unzweifelhaft sind. Das gilt z.B. für unbebaute Grundstücke und für viele bebaute Grundstücke. Was aber, wenn bei genauerer Betrachtung doch Unklarheiten bestehen? Das Ziel muss sein, die richtigen Werte anzugeben, damit auch in den nächsten Jahren oder gar wieder Jahrzehnten nicht unnötigerweise zu hohe Grundsteuern entrichtet werden müssen.
Es stellt sich die Frage, welche Flächen für die Ermittlung der Wohn- und Nutzflächen konkret zu berücksichtigen sind? Wie wirken sich diesbezüglich z.B. Kellerräume, Ausbauten des Dachgeschosses, Anbauten, ein Wintergarten oder ein Gartenhaus aus?
Wurden in den vergangenen Jahren nur übliche Renovierungen an der Immobilie vorgenommen, oder handelt es sich ggf. doch schon um eine Kernsanierung?
Gibt es Besonderheiten bei Garagen oder Carports?
Dient die Immobilie vielleicht teilweise betrieblichen Zwecken und gleichzeitig auch Wohnzwecken? Wie wird in diesem Fall die erforderliche Brutto-Grundfläche ermittelt und was ist überhaupt eine Brutto-Grundfläche? Worin besteht der Unterschied zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum und warum sind für die Eigentumsarten unterschiedliche Angaben gegenüber dem Finanzamt zu machen?
Was, wenn der Bodenrichtwert nicht auf die gesamte Fläche anzuwenden ist oder an einer Privatstraße mehrere Eigentümer*innen beteiligt sind?
Schon diese kleine Auswahl an Fragen zeigt: die Berechnung der Grundsteuer kann komplex und vielschichtig sein. Da die künftige Festsetzung der Grundsteuer mindestens bis zum Jahr 2029 gültig bleiben soll, kann ein Fehler über die Jahre teuer werden.
Wie ist die Steuererklärung abzugeben?
Die Steuererklärung kann durch Sie persönlich erstellt und eingereicht werden. Im Bedarfsfall dürfen das auch Steuerberater*innen übernehmen. Entscheidend ist, dass die Steuererklärung korrekt ausgefüllt ist und fristgemäß an das Finanzamt übermittelt wird.
Die Finanzverwaltung gibt vor, dass die Steuererklärungen digital einzureichen sind. Die Abgabe einer Erklärung in Papierform ist grundsätzlich nicht möglich. Dazu gibt es die jedermann zugängliche Eingabeplattform ELSTER (www.elster.de). Hier ist ein Registrierungsvorgang notwendig. Das dabei generierte Passwort wird Ihnen spätestens nach etwa zwei Wochen zugesendet. Darüber hinaus gibt es neben verschiedenen Einzellösungen die Möglichkeit, die Erklärung von einer Steuerberater*in erstellen zu lassen, die häufig die sehr guten Produkte der DATEV einsetzt.
Die Frist zur Abgabe der Steuererklärung(en) ist der 31. Januar 2023 und nicht verlängerbar.
Wir nehmen Ihnen
das gerne ab!
Es ist also möglich, die Daten selber zu ermitteln, zu beurteilen, in die Formulare einzutragen und an das Finanzamt zu übermitteln. Wer jedoch Hilfe benötigt, kann sich jederzeit an unser Bewertungs-Team unter der Leitung von Robert Bäumker (Steuerberater) wenden. Wir stehen Ihnen sehr gerne zu Verfügung, nehmen Ihnen die mögliche Last ab und machen Ihnen das Leben leicht.
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Ihr Ansprechpartner
Robert Bäumker
Steuerberater
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